办案札记

在当前新型肺炎疫情形势下，为响应国家号召，商户主动放弃营业，作出了牺牲，其损失除了正常的营业损失外，还有工人报酬（包括工资、社保、公积金）等，这对许多中小商户而言都是一笔不小的开支，疫情造成的损失已超过了正常的商业风险，如果还要全额支付租金、物业费或商管费，对商户而言显然不公平。那承租方能否以不可抗力要求房东减免租金？

一、并非所有商户都可以要求出租人减免房租或者解除房屋租赁合同。

全国人大法工委已经明确了疫情属于不可抗力，但这个问题不能一概而论就以不可抗力或者显失公平为由要求减免房租，关键在看合同履行障碍和疫情之间的因果关系。如果确实因为疫情无法按照原有的租金标准履行合同，建议商户和房东双方优先协商处理，可以通过调整租金等方法平衡双方的利益。

二、符合第一种情况的商户可通过诉讼方式请求人民法院判决减免疫情期间的房租。

根据江苏高院涉新冠疫情民事纠纷指导意见二第8条之规定疫情引发的租赁合同纠纷，应尽可能维护合同效力，促进合同履行，同时兼顾当事人的利益平衡。承租人以疫情导致无法使用租赁标的物要求减免部分租金或者延长租期的，一般应予支持。出租人或承租人要求解除合同的，应考察合同期限、疫情对合同履行的影响以及租赁物使用目的等因素综合判断，不宜仅以疫情导致暂时无法使用租赁物为由解除合同。所以承租人以疫情导致无法使用租赁标的物要求减免部分租金或者延长租期的，一般会得到法院支持，但法院仍会倾向于维护合同效力，促进合同履行。所以承租人在与出租人协商不成的情况下可诉至法院解决纠纷。

三、企业租户的房租减免问题

企业租户要注意关注国家和地方发布的各项政策，比如江苏省政府2020年2月12日出台的《关于应对新型冠状病毒肺炎疫情影响推动经济循环畅通和稳定持续发展的若干政策措施》有规定：承租国有经营性房产的中小企业和个体工商户，可以减免或减半征收1-3个月的房租；资金支付困难的，可以延期收取租金。南通市《崇川区关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情给予中小微企业相关扶持政策的意见》规定，对承租崇川区国有经营性资产的上述减免对象，给予1个月房租免收,2个月房租减半的政策；对承租崇川区集体企业持有集体资产的中小微企业（个体工商户）、个人租户，各出租主体可酌情减免租户租金；对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金。